Votre agence immobilière spécialisée en gestion locative vous conseille :
Chaque année, lors de la réception des avis de taxe foncière à l’automne, de nombreux locataires se
posent la même question face à la demande de leur bailleur : est-il normal de devoir rembourser la
taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ?
Pour clarifier les relations entre locataires et propriétaires, cet article s’appuie rigoureusement sur les
textes de loi et la réglementation officielle afin de détailler les droits et devoirs de chacun, les méthodes
de calcul et les justificatifs obligatoires.
1. Propriétaire ou locataire : qui doit payer selon la loi ?
D’un point de vue purement fiscal, la TEOM est une taxe directement adossée à la taxe foncière.
L’administration fiscale la réclame donc uniquement au propriétaire du bien.
Cependant, en vertu du décret n°87-713 du 26 août 1987, la TEOM fait explicitement partie des
charges récupérables. La loi autorise donc le propriétaire à en demander le remboursement à son
locataire. Ce principe est logique, puisque c’est l’occupant du logement qui utilise au quotidien le service
de collecte et de traitement des déchets.
RÈGLE GÉNÉRALE
Oui, c’est tout à fait normal et légal ! Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, un propriétaire
peut récupérer la TEOM auprès de son locataire, mais cette démarche doit respecter des critères et
modalités très stricts.
2. Les modalités d’application selon votre type de bail
La possibilité de récupérer cette taxe dépend directement de la nature de votre contrat de location et de
la gestion des charges choisie :
– Le régime des provisions sur charges (charges réelles) : C’est la situation la plus courante. Le
locataire paie une avance mensuelle. Une fois par an, le propriétaire effectue une régularisation sur la
base du montant réel de sa taxe foncière.
– Le forfait de charges : Fréquemment utilisé pour les locations meublées ou les colocations, le forfait
fixe une somme mensuelle définitive. Si votre bail stipule un forfait de charges, le propriétaire ne
peut pas vous réclamer la TEOM en plus. Elle est légalement considérée comme déjà incluse.
– La récupération annuelle globale : Le bailleur peut aussi choisir de ne pas lisser la TEOM sur
l’année et de demander son remboursement intégral en une seule fois, dès réception de son avis
d’imposition.
3. Comment se calcule le montant exact dû ?
Le montant réclamé au locataire ne doit en aucun cas être arbitraire et doit obéir à deux règles légales
fondamentales :
1. L’exclusion stricte des frais de gestion : Sur l’avis d’imposition, l’État ajoute des frais d’assiette et de
recouvrement (frais de gestion administrative). Ces frais sont exclusivement à la charge du
propriétaire. Le locataire ne doit rembourser que la ligne stricte de la “Taxe d’enlèvement des ordures
ménagères”.
2. Le calcul au prorata temporis : Si un locataire entre ou quitte le logement en cours d’année, il ne
doit payer que pour le nombre exact de jours passés dans les lieux.
EXEMPLE PRATIQUE DE CALCUL
Un locataire occupe un logement du 1er avril au 31 décembre (soit 275 jours). La TEOM annuelle
(hors frais de gestion) est de 210 €.
Calcul appliqué : 210 € × (275 ÷ 365) = 158,35 €.
Le propriétaire peut lui réclamer la somme exacte de 158,35 €.
4. Quels sont les justificatifs obligatoires ?
Pour que la demande de remboursement soit valable, le propriétaire doit impérativement fournir au
locataire :
– Un décompte précis des charges faisant apparaître le détail des calculs (et le prorata si nécessaire).
– Une copie de l’avis de taxe foncière où la ligne TEOM apparaît clairement (le bailleur peut masquer
ses autres propriétés ou informations personnelles s’il le souhaite).
Délai de prescription : Sachez qu’un propriétaire dispose d’un délai maximal de 3 ans pour régulariser
un oubli de charges ou réclamer la TEOM à un locataire (qu’il soit encore dans les lieux ou parti).
Vous avez des questions sur la gestion de vos charges immobilières ? L’équipe de location gestion locative de Finistarmor se tient à votre entière disposition pour vous accompagner et sécuriser vos relations locatives en toute transparence.
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